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總經(jīng)理劉光金談三正地產(chǎn)布局鳳崗
　　繼2011年底拿下鳳崗雁田村地塊之后，再次出手鳳崗，4月9日上午，經(jīng)過(guò)79輪網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，三正地產(chǎn)成功拍得商住綜合用地一塊。短時(shí)間內(nèi)，兩次出手購(gòu)買(mǎi)鳳崗地塊，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。對(duì)此，三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金就布局鳳崗接受媒體采訪。
做好品牌，對(duì)社會(huì)、對(duì)項(xiàng)目、對(duì)自己負(fù)責(zé)
記者：與4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)79輪競(jìng)拍、競(jìng)價(jià)，拿下了位于鳳崗鎮(zhèn)永盛北路東側(cè)地塊，三正地產(chǎn)為什么對(duì)這個(gè)地塊如此志在必得？
　　劉光金：三正地產(chǎn)的行事一貫堅(jiān)持穩(wěn)健的原則，為什么會(huì)以這樣一個(gè)價(jià)位拍下這塊地，主要基于幾個(gè)方面的考慮：
　　第一，三正進(jìn)軍鳳崗之后先后開(kāi)發(fā)了三正臥龍山、財(cái)富新地商廈及財(cái)富新地花園，這些是鳳崗鎮(zhèn)“一河兩岸”工程主要的項(xiàng)目。打造“一河兩岸”工程，花費(fèi)了三正地產(chǎn)及鳳崗政府很多的心血。而這塊地是與三正臥龍山花園地塊連在一起的，因此我們就希望這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展能夠與臥龍山花園以及整個(gè)“一河兩岸”工程的風(fēng)格、品質(zhì)、品位基本一致。本著對(duì)社會(huì)、對(duì)項(xiàng)目、對(duì)自己負(fù)責(zé)的精神，一開(kāi)始我們就希望盡可能爭(zhēng)取把這塊地拿到。
　　第二，我們對(duì)這塊地、對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的前景充滿信心。首先，這個(gè)地塊與臥龍山連成一體，而“臥龍山”品牌在鳳崗是大家所熟悉的品牌，甚至在周邊地區(qū)也具有比較高的知名度。同時(shí)，地塊位于“一河兩岸”城市景觀帶中心，能夠享受到鳳崗城市建設(shè)帶來(lái)的增值效應(yīng)。此外，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等各個(gè)方面的配套都已經(jīng)逐漸完善起來(lái)，所以它是一塊配套十分完善的地塊。
第三，這塊地的拿地成本，從目前來(lái)看，創(chuàng)下了居住項(xiàng)目新高，但是我們對(duì)銷(xiāo)售形勢(shì)心里有底，我們相信鳳崗及周邊市場(chǎng)需求能夠?qū)?xiàng)目將來(lái)的定價(jià)形成有力支撐。
　　記者：該地塊主打什么產(chǎn)品？什么時(shí)候推出？?jī)r(jià)格預(yù)期是多少？
　　劉光金：我們會(huì)以最快的速度完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)將于2013年推向市場(chǎng)。目前沒(méi)有做正式的項(xiàng)目規(guī)劃，預(yù)計(jì)將以90㎡左右的剛需產(chǎn)品為主，兼顧120~180㎡改善型產(chǎn)品，以更好地滿足深圳市場(chǎng)。同時(shí)，也可能會(huì)適當(dāng)?shù)刈鲆恍┑兔芏取⒌腿莘e率住宅產(chǎn)品，來(lái)滿足部分客戶(hù)的改善性需求。
按照土地成交價(jià)來(lái)看，該地塊樓面地價(jià)為3087元/㎡，創(chuàng)近兩年居住地產(chǎn)的地價(jià)新高。這塊地的樓面地價(jià)略低于臥龍山，但是考慮了各方面成本上漲因素之后，將來(lái)售價(jià)應(yīng)該會(huì)比臥龍山略高。目前，鳳崗房?jī)r(jià)在7000~9000元/平方之間，這是一個(gè)比較合理的價(jià)位。兩相對(duì)應(yīng)來(lái)看，開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目可能只有微利，甚至是保本。但是保本我們也要開(kāi)發(fā)好這個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)槲覀冎饕哪康氖谴蛟煲粋€(gè)品牌。進(jìn)駐鳳崗市場(chǎng)6年，三正地產(chǎn)在以前的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中已經(jīng)取得了比較好的品牌認(rèn)同度也贏得了消費(fèi)者的口碑，我們希望將這些延續(xù)下去。

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主打剛需，深耕鳳崗開(kāi)拓深圳
　　記者：受益于深圳購(gòu)買(mǎi)力的外溢，塘廈、松山湖等東莞鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)日益升溫，而臨近的鳳崗，受關(guān)注程度相對(duì)小很多。三正地產(chǎn)總部在塘廈，卻把鳳崗作為主站場(chǎng)，地產(chǎn)接連拿下兩個(gè)地塊，是否對(duì)鳳崗房地產(chǎn)前景看好？
　　劉光金：因?yàn)轼P崗深入深圳版圖之中，東、南、西三面均皆是深圳地界，接駁橫崗、布吉、平湖、觀瀾等地，距離深圳中心區(qū)域也不到半小時(shí)車(chē)程。相比于其他鎮(zhèn)區(qū)，鳳崗為深圳剛需進(jìn)入具有更為有利的地理和交通優(yōu)勢(shì)。
　　前兩年，三正地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上的沒(méi)有動(dòng)作，是因?yàn)檎麄€(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，并存在一定的水分和泡沫，我們不愿參加那種非理性的競(jìng)爭(zhēng)。去年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回歸理性，三正地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力，以求得新一輪的發(fā)展。去年12月，今年4月，三正地產(chǎn)在鳳崗拿了兩塊地，后續(xù)我們?nèi)匀粚⒃谕恋厥袌?chǎng)有所動(dòng)作。之所以積極拿地，是因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分剛性需求從深圳涌入鳳崗，三正地產(chǎn)考慮為更多的深圳人提供有品質(zhì)的剛需產(chǎn)品。
　　未來(lái)，三正地產(chǎn)的發(fā)展將立足于東莞，只要有適合的項(xiàng)目，我們都會(huì)去關(guān)注。重點(diǎn)東莞城區(qū)、鳳崗兩個(gè)區(qū)域；并且優(yōu)先在鳳崗拿地，從市場(chǎng)來(lái)看，我們主要做深圳市場(chǎng)，同時(shí)兼顧東莞本地市場(chǎng)。
去年以前，來(lái)東莞買(mǎi)房的人以投資為主，從去年底開(kāi)始自住性購(gòu)房則開(kāi)始增多。而目前鳳崗的樓市價(jià)位，正好與深圳的樓市價(jià)位形成階梯銜接。比如說(shuō)深圳市區(qū)目前的樓盤(pán)均價(jià)20000~30000元/㎡，甚至30000~40000元/㎡，關(guān)外的均價(jià)則是10000~20000元/㎡，而鳳崗目前的均價(jià)僅為7000~8000元/㎡，正好就形成了階梯狀層級(jí)。將來(lái)深圳關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的趨勢(shì)尚不明顯，關(guān)外到13000~14000元元/㎡之后，繼續(xù)下調(diào)的空間不大。而鳳崗能夠提供8000~10000元/㎡的住宅產(chǎn)品，這對(duì)于深圳人來(lái)說(shuō)具有很大的吸引力。隨著鳳崗區(qū)域內(nèi)道路交通的改善，特別是高速及地鐵的開(kāi)通，來(lái)深圳剛需進(jìn)鳳崗的趨勢(shì)將會(huì)更加明顯，所以我們對(duì)鳳崗樓市是很有信心的。
　　記者：7000~8000元/㎡的均價(jià)對(duì)深圳的人具有吸引力，但是據(jù)統(tǒng)計(jì)鳳崗未來(lái)潛在的供應(yīng)面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，相比2010年、2011年年均31萬(wàn)平方米吸納量，未來(lái)整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，面對(duì)這么大的供應(yīng)量與競(jìng)爭(zhēng)，怎樣才能更加吸引深圳的客戶(hù)呢？
　　劉光金：要想贏得市場(chǎng)，關(guān)鍵還是樓盤(pán)本身。首先是項(xiàng)目地段，其次是樓盤(pán)品質(zhì)。地段好、品質(zhì)好就不愁賣(mài)。
　　從深圳人可以選擇的周邊市場(chǎng)來(lái)看，惠州市場(chǎng)由于交通比較遠(yuǎn)，可能現(xiàn)在不具備東莞市場(chǎng)，尤其是塘廈、鳳崗市場(chǎng)所具備的條件，鑒于惠州目前樓盤(pán)的空置率，包括一些投資客投資以后賣(mài)不出去的現(xiàn)狀來(lái)看，如果我是深圳客的話，還是優(yōu)先選擇在東莞投資。
　　很多深圳人在離深圳半個(gè)小時(shí)車(chē)程的范圍內(nèi)買(mǎi)樓，我覺(jué)得還是比較理性的。可以算一筆賬，比如在鳳崗8000元/㎡買(mǎi)的樓，90平米的房子總價(jià)70多萬(wàn)就買(mǎi)到了，但要是在深圳買(mǎi)90平米的房子，那需要的總價(jià)就是一個(gè)很大的數(shù)字了。
　　深圳的金融業(yè)非常發(fā)達(dá)，一般而言金融業(yè)發(fā)達(dá)的城市，白領(lǐng)一族就很多，白領(lǐng)當(dāng)中青年人也很多，很自然結(jié)婚需求以及改善性需求就非常旺盛。就深圳市場(chǎng)的需求而言，就算鳳崗有100多萬(wàn)平米的量，也只是很微乎其微的一部分。鳳崗市場(chǎng)不在于是100萬(wàn)平方米，還是200萬(wàn)平方米，關(guān)鍵在于鳳崗和深圳交通的銜接，這是一個(gè)很關(guān)鍵的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)在這兩三年之內(nèi)，它的交通銜接好了以后，在鳳崗來(lái)講，無(wú)論提供100萬(wàn)平米還是200萬(wàn)平米，都不會(huì)有太激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
鳳崗應(yīng)該向深圳提供什么樣樓盤(pán)最能夠滿足深圳市場(chǎng)呢？我覺(jué)得還是提供兩方面，一是剛性需求，二是改善性住房。這兩個(gè)產(chǎn)品當(dāng)中，以剛性需求為主，尤其是為深圳的年輕人提供住房，這一點(diǎn)是將來(lái)鳳崗地產(chǎn)商主要的一個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)方向。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，我們會(huì)偏向于剛需產(chǎn)品，該做的都要做好，要把產(chǎn)品的價(jià)值做好做足，把公司的品牌做好。
記者：在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，三正地產(chǎn)的發(fā)展策略會(huì)有怎樣的調(diào)整？
　　劉光金：以前，我們是全面兼顧的，獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、大戶(hù)型洋房、中小戶(hù)型洋房等，門(mén)類(lèi)齊全，既有自住產(chǎn)品，也有投資型產(chǎn)品。我們從今年開(kāi)始調(diào)整策略，以后的房子主要滿足人的居住需求，而不是投資，我們以后主要開(kāi)發(fā)剛需產(chǎn)品，可能有70%的產(chǎn)品是中小戶(hù)型。明年入市的兩個(gè)項(xiàng)目大部分可能是90平方米左右的中小戶(hù)型，也兼有少量大戶(hù)型或聯(lián)排別墅。